去年年底在南宁买了第一套房，103 平，总价 128 万。交完定金才开始算总账，算完发现除了首付，还要再准备十几万。这篇把账摊开，让后面的人有个准备。
先说我当时怎么算的。总价 128 万，首套首付 20%，25.6 万。我手上 30 万，觉得够。
实际呢？
第一笔：契税。 首套 90 平以上，税率 1.5%。128 万 × 1.5% = 1.92 万。
这笔钱是交房办证的时候交，很多人忘了算。
第二笔：住宅专项维修资金。 南宁的标准是按建筑面积算，多层 50 到 80 一平，高层 80 到 120 一平。我这套是高层，按 100 一平算，103 平 = 1.03 万。
这笔钱是交房时交，不交不给钥匙。
第三笔：装修押金和装修管理费。 装修前要交押金给物业，一般 2000 到 5000，装修完验收合格退。管理费按平方收，5 到 10 一平，不退。
这两笔加起来 3000 到 6000。
第四笔：物业费预交。 交房时一般要求预交一年。2.8 一平 × 103 平 × 12 个月 = 3461。
第五笔：车位。 这个不是必须的，但我这个盘只卖不租，车位 12 万一个。我分期买的，首付 4 万。
五笔加起来：1.92 + 1.03 + 0.5 + 0.35 + 4（车位首付）= 7.8 万。
再加上买房时的其他费用：中介费（新房一般没有，但有的盘通过渠道买会有）、贷款评估费（几百）、公证费（如果有）、印花税（很少）。
我实际交了 8 万多。手上 30 万，首付 25.6 万交完，剩 4.4 万，不够。最后跟家里借了 5 万。
重点：这些钱不是一次交的，分三个时间点。
签合同的时候：定金（一般 2 到 5 万，可抵房款）、首付、维修基金（有的盘要求签合同时交）。
办贷款的时候：评估费、保险费（如果有）。
交房的时候：契税、维修基金（如果之前没交）、物业费预交、装修押金。
所以正确的做法是：算总账的时候，首付之外再准备 10% 到 15% 的现金。 128 万的房子，除了 25.6 万首付，还要准备 12 到 19 万。
现在说几个能省的地方。
契税省不了，这是国家收的。但如果是首套且面积在 90 平以下，税率是 1%，能省 0.5%。这也是为什么有的盘推 89 平的产品——刚好卡在 90 平以下。
维修资金省不了，标准是住建部门定的。
物业费预交可以谈。 有的盘可以只交半年，或者交房后再交。可以问。
装修押金能退，只要装修时不破坏承重结构、不改外立面，验收都会退。但要注意：有的物业会找各种理由扣（比如装修垃圾没清干净、施工时间违规），所以装修期间要按规矩来。
车位可以不买。 如果周边有公共停车场、或者小区车位能租，先租着。12 万的车位，租一个月 300，能租 33 年。当然车位会涨价，这是另一回事。
再说几个南宁本地的注意事项。
公积金贷款额度。 南宁公积金最高额度跟账户余额和缴存年限挂钩。我算下来能贷 60 万，剩下的走商贷。混贷的流程长一些，要提前问银行。
首套认定。 认房又认贷的政策会变，买之前问清楚自己算首套还是二套。二套首付比例和利率都高。
开发商的选择。 南宁这两年有部分项目延期交付。选盘的时候查一下开发商的交付记录，看看之前有没有维权。这个信息在本地论坛、业主群里能查到。
合同里的交房时间。 写的是「预计」，延期交付的违约金怎么算，要看清。一般按日万分之几，有的合同写得很低。
最后说一句实在的：买房这件事，销售关心的是成交，你关心的是总成本。这两个目标不一样，所以销售不会主动帮你算全部的钱。
你自己拿张纸，把「签合同时」「办贷款时」「交房时」三个时间点的支出列清楚，一项项问销售。问完再签合同，比签完再发现，主动得多。
— 南宁 邕宁区 小陈，2026 年 4 月
| 南宁新房楼盘参考价 | 区间 |
|---|---|
| 新房首付（首套住宅） | 92,000~172,500 元 |
| 公积金贷款服务（代办） | 580~1,720 元/单 |
| 看房带看（全程免费） | 0~0 元/次 |
| 合同按揭代办 | 340~920 元/单 |
| 购房资格与社保核验 | 230~580 元/单 |
上面这张表是南宁本地的常见区间，实际价格会随区域、时段、工作量浮动。拿到报价后对照一眼，就知道是否离谱。