公司扩到 25 个人，原来 150 平的地方坐不下，今年六月开始找新办公室。目标区域定在东盟商务区，因为大部分客户在那一带。
看了 7 栋楼，报价从 58 一平到 95 一平。差价接近一倍，但表面上看，都是写字楼、都有中央空调、都在同一个片区。差在哪，我花了两个星期才搞明白。
一、空调计费方式，这是最大的隐形差异。
95 那栋（甲级写字楼），租金含中央空调的使用（工作日早八晚七），超出时段另收。
70 那栋（乙级），租金不含空调，空调按用量计费，一度电多少钱另外算。夏天一个月空调费两三千。
58 那栋（老旧写字楼），装的是分体空调，自己开关自己付费，但要自己出钱装。
把空调费折算进去，58 + 空调（夏天 800）+ 自己装机器摊销 = 大概 70；70 + 空调费 = 大概 85；95 已经含了 = 95。
所以三者的实际成本是 70、85、95 的区别，不是 58、70、95。
二、层高和净高。
95 那栋净高 2.85 米，进去感觉敞亮。
58 那栋净高只有 2.5 米，加上吊顶和灯，实际感觉 2.3 米，25 个人坐进去很压抑。
层高这件事，看房时容易被忽略，但坐进去每天的感受差别巨大。量一下：从地面到吊顶完成面。
三、电梯。
95 那栋 12 部电梯，分高低区，早高峰等 30 秒。
70 那栋 4 部，早高峰要等 2 到 3 分钟。
58 那栋 2 部，其中一部还经常坏。
25 个人的公司，每天进出至少 50 人次。等电梯 2 分钟和 30 秒，一年下来是几百个小时。
四、物业服务水平。
95 那栋：大堂有前台、访客要登记、保洁一天三次、报修 2 小时响应。
58 那栋：大堂是保安兼职登记、保洁一天一次、报修看运气。
这个差异对客户拜访的观感影响很大。我们做设计的，客户经常来，办公环境是公司脸面的一部分。
五、得房率。
95 那栋得房率 68%，70 那栋 72%，58 那栋 80%。
这个数字很关键。150 平建筑面积，得房率 68% 就是 102 平实际可用，80% 就是 120 平。差了 18 平，按 70 一平算，一年差 1.5 万。
所以比价不能按建筑面积比，要按实际可用面积比。算法：月租 ÷（建筑面积 × 得房率）。
六、免租期。
95 那栋给 2 个月，70 那栋给 3 个月，58 那栋给 4 个月（因为空置率高）。
免租期是现金流，4 个月的免租期等于第一年省了 33% 的租金。
七、停车位。
95 那栋车位配比 1:0.8，车位月租 800。
70 那栋 1:1.2，月租 500。
58 那栋基本没车位，员工停路边，一天 20。
25 个人大概 8 到 10 台车，车位差 300 一个月，一年 3 万。
八、装修状况。
95 那栋是毛坯，要自己装，150 平装修加家具 30 到 50 万。
70 那栋是简装，刷墙铺地就能用，10 万左右。
58 那栋是上一家留下的装修，能用但要改，5 到 10 万。
装修投入要摊销到租期里算。假设租 5 年，毛坯多花的 30 万，等于每平每月多 33 块。这个数字一加，95 那栋的实际成本是 95 + 33 = 128 一平。
算完这八项，结论很清楚：我们最后选了 70 一平那栋。
原因是：装修投入小、车位够、得房率高、免租期长。层高和电梯不如 95 那栋，但可以接受。95 那栋算上装修摊销，成本高太多。
现在说几个谈合同的要点。
一定要把「租金递增」写清楚。 一般每年递增 3% 到 5%。有的合同写「随行就市」，这个等于没约定，续租时房东可以随便报。
免租期要写起算日。 「自乙方实际进场之日起计算」，不是「自交房之日」。
装修审批的时间要算进去。 写字楼装修要走物业审批和消防报审，一般 2 到 4 周。这段时间要包含在免租期里。
「恢复原状」条款要改。 改成「按现状交还，乙方装修部分甲方同意保留」。大多数房东会同意的，因为重新招租带装修更好租。
转租和分租条款。 如果可能业务收缩，写上「乙方有权在通知甲方后将部分面积分租」。这条不加，后面空着的面积只能白付租金。
优先续租权。 写「租期届满，同等条件下乙方享有优先承租权」。
最后说一个南宁的实际情况：东盟商务区这两年在扩，新楼不断出来，空置率不低。这意味着租客有议价空间。不要看到报价就接受，多问几家、多谈两轮，拿到 10% 到 15% 的优惠是正常的。
我们最后签的价比报价低了 8%，另外多要了一个月免租期。
— 南宁 青秀区 黄经理，2026 年 8 月
| 南宁商铺写字楼参考价 | 区间 |
|---|---|
| 写字楼租金（甲级） | 40~90 元/㎡/月 |
| 商铺租金（临街） | 70~170 元/㎡/月 |
| 商铺转让服务费 | 3,450~9,200 元/单 |
| 写字楼装修拆除（旧租户） | 20~50 元/㎡ |
| 商铺转让费（临街旺铺） | 11,500~92,000 元 |
上面这张表是南宁本地的常见区间，实际价格会随区域、时段、工作量浮动。拿到报价后对照一眼，就知道是否离谱。